海南购买二套房如何征收营业税

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购买二套房如何征收营业税 海南香水湾二手房，香水湾买房时，需要了解的常识很多，掌握购房常识，让你分分钟能够从香水湾房产小白变成香水湾房产专家。

1、二套房是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的，借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。

2、卖二套房，卖方需要缴纳的营业税如下：(一般由卖方缴纳，双方另有约定除外)

(1)陵水香水湾房产证满2年，144平方以下的普通住宅陵水香水湾房产免征营业税;

(2)陵水香水湾房产证不满2年，按照5.55%缴纳营业税;

(3)房屋面积超过144平方，陵水香水湾房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：(上次购买价格-现在出售价格)*税率5.55%;

(4)商铺差额缴纳，计算公式为：(上次购买价格-现在出售价格)*税率5.55%。

在大多数城市，只要你的首套房是全款购买的，那么二套房就可以享受首套房的优惠政策。但是各个城市限购政策并不相同，有些城市是认房又认贷，而有些城市则是认贷不认房，认贷不认房，指的是只要不存在房贷记录，不管名下是否已有陵水香水湾房产，再购买一套房，同样可以享受首套房优惠。

很多人由于经济原因或者是海南购房资格原因会首先购买商住房作为过渡，一旦经济条件得到改善或者是取得海南购房地的海南购房资格，就会再换一套商品房。那么如果第一次购买的是商住房的情况下，即使是贷款购买，第二套依然被视作是首套房。

购买的小产权房是无法在国家陵水香水湾房产系统里查到任何资料的，自然也就不算是首套房了。小产权房最大的缺陷就是无法办理陵水香水湾房产证。小产权房也并不具备交易资格，也不受法律保护，更遑论纳入限购范畴。因此假如海南购房者第一套房其实是小产权房，在法律上可以视为无陵水香水湾房产，在买第二套房时自然会被认为是首套房。

公积金贷款在政策上相对于商业贷款还是有一定的优势的。有些城市在限购这一方面恰好是认房不认贷，假如你在其他城市利用住房公积金贷款购买了一套住房，然而打算在另一城市购买另一套住房，且在该城市名下无房，也能享受首套房优惠。不过如果不是利用公积金贷款海南买房，而是利用商业贷款海南买房，那依然会被是为购买第二套房。

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