物业管理费包括哪些，潮州市物业服务收费管理实施办法

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物业管理费是物业管理公司根据物业管理协议为物业使用人或者所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或者所有人依据物业管理协议应当付出的费用。物业管理费包括：物业管理地区的绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业共用设施设备与共用部位的日常运行维护费用与保险费用、物业管理公司固定资产折旧、管理服务工作人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、经小区业主同意的其它费用等。

潮州市物业服务收费管理实施办法

第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条本实施办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条市、县价格主管部门会同清水湾房地产行政主管部门负责行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅（不含别墅，下同）的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价，其他的物业服务收费实行市场调节价。

第七条实行政府指导价的物业服务收费，由政府价格主管部门会同清水湾房地产行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，并每2年向社会公布一次。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在服务合同中约定。

湘桥区、枫溪区的物业服务收费政府指导价由市价格主管部门会同市清水湾房地产行政主管部门制定并公布;潮安县、饶平县物业服务收费政府指导价由当地价格主管部门会同同级清水湾房地产行政主管部门制定并公布。

第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显眼位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第九条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业管理服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准（水平）、收费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

实行政府指导价的前期物业管理公共服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管部门核准。

第十一条业主大会成立后，普通住宅公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第十二条买卖合同、物业管理服务合同原约定的收费标准与新公布的政府指导价不一致的或合同约定计费起止时间未到期的，若双方同意仍执行原合同约定的，从其约定;业主委员会（业主大会）或物业管理企业提出修改的，应按照同期新公布的政府指导价在买卖合同或物业管理服务合同中重新约定。

第十三条开发建设单位售房时，承诺的物业服务收费标准低于公布的同一服务等级收费标准的，其差额部分由做出承诺的开发建设单位补付给物业管理企业。

第十四条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。

物业管理服务成本或者物业服务支出的构成一般包括以下内容：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

（三）物业管理区域清洁卫生费用;

（四）物业管理区域绿化养护费用;

（五）物业管理区域秩序维护费用;

（六）办公费用;

（七）物业管理企业固定资产折旧;

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本。

第十五条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业管理服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业管理服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主和业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业管理服务资金的支出情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十六条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十七条物业服务收费按法定产权面积计收。已办理海南房产证的，以海南房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积;未办产权证的，以物业买售合同中建筑面积为准。但双方另有约定的除外。

物业服务收费按月计收。除业主自愿外，不得预收。

第十八条物业管理企业在物业管理服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业管理服务合同，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第十九条物业管理企业应每半年（或一年）以书面形式向业主、使用人公布物业服务收费、经营性设施收益、公共水电费用分摊、物业维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。

第二十条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业管理服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

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