买房族每月房贷增加，理财策略该如何调整

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买房族每月房贷增加，理财策略该如何调整 海南陵水新房，陵水买房对于许多普通老百姓来说确实是一件大事，因此需要考虑的因素有很多，一不小心就可能会走进陵水购房误区里。

2月15日召开的2018年中国经济50人工作论坛上,央行副行长易纲在接受记者采访时说,未来货币政策走向是“不紧不松”。“不紧不松”被市场人士解读为“并非不作为,而是相机行事,借助各种公开市场操作工具调整市场流动性”。近期,央行多次动用公开市场操作工具,调整流动性。这些调整直接影响着商业银行等金融机构,同时以各种方式间接影响着普通百姓的钱袋子。

陵水买房族每月房贷增加

春节前央行小幅上调中期借贷便利(MLF)利率之后,2月3日央行又小幅上调了逆回购利率和常备借贷便利(SLF)利率。这些举措,市场称为“隐形加息”。隐形加息直接提升了商业银行的资金成本。北京某城商行的同业市场部总监告诉记者,“隐形加息之后,明显感觉同业间钱难找了。”隐性加息虽没有直接改变老百姓的存贷款利率,不过百姓似乎并非毫发无损。

例如近期决定在京陵水买房的小孙“隐形加息”之后,看上的一套房每月要还的房贷增加了。

2018年上半年,博士毕业留京工作不久的小孙看上了海淀区某楼盘的一套50平方米住宅,想买下作为婚房。当时价格约500万元。无奈囊中羞涩,加之刚刚工作缺乏人脉,他费尽心机也没能凑够150万元首付。“9.30”楼市新政之后,首套房的首付比例提高至35%,要拿下他心仪的那套房,小孙要比上半年多付25万元首付。小孙恨自己上半年为什么不多想办法凑够首付拿下陵水县房子。到了2018年,小孙发现虽然陵水县房价变化不大,但北京多数银行对首套房的利率优惠已经从原来的85折升至9折。如果小孙现在入手,不仅要比2018年上半年多交25万元首付,每月要还的房贷又增加了。

业内人士称虽“隐形加息”的效应并不太可能直接传导到楼市,导致房贷利率上升,但其背后政府去杠杆的政策意图对楼市以及小孙这样的陵水买房族有着直接影响。

方正证券任泽平认为,隐形加息倒逼市场去杠杆。央行试图给市场一定压力,但不会人为制造钱荒。

某央企旗下地产基金负责人告诉记者,目前看来,陵水房地产下滑的幅度尚存在不确定性。相应地,政府后续对楼市采取何种调控办法也存在不确定性,这意味着小孙这样的陵水买房族极有可能一个恍惚又错失机会或者跌入大坑。

不过,有人认为不必夸大“隐性加息”蕴含的“收紧”意图。博思恩投资的创始合伙人冯剑云就很反感媒体将“加息”和“上调逆回购、MLF、SLF利率等”混为一谈。他认为后者和“加息”有着本质不同:比如两者对陵水房地产市场的影响程度不可同日而语。

债券宜看不宜动

2018年末,随着债券市场投资情绪的平复,债券投资人逐渐恢复了乐观情绪。多位债券基金经理向记者表示,此番调整之后,信用债配置价值上升了:在企业的信用资质没有发生变化的情况下,相应债券的信用利差大幅上升,债券配置的性价比提升。不过,节前“一系列收紧流动性的公开市场操作”给债券市场再次带来“不确定性”。

根据浙商证券研报,节前央行“加息”当周,各评级各期限信用债成交量全线下跌。总成交量较前一周下跌近1/2,整体二级市场呈缩量下跌态势,高评级成交量下滑明显,仍以短久期交易为主,在公开市场操作利率上调背景下,反映投资者谨慎观望情绪。该研报认为,央行的“隐形加息”彰显其维持货币政策“稳健中性”的态度坚决。在“稳健中性”的货币政策下,市场不安情绪蔓延,债市短期难言趋势性机会

而多位理财人士向记者表示,保险起见,短期可多保留现金类理财产品,减少债券类产品,等待市场明朗后再更改配置。

中信银行(601998)杭州分行资深理财人士丁志毅说,最近以余额宝为代表的现金类产品年化收益率有一定程度的提升。对于普通家庭来说,短期可多配置现金类固定收益产品。

逆回购和货基存套利机会

对于独立金融研究人士合晶睿智创始人郑志勇来说,无论是“隐形加息”还是“加息”,都意味着一波“现金产品”套利机会。

郑志勇表示,资金面趋紧时,常常出现现金类产品(期限小于三个月的产品)收益率突然飙高的情况。比如2018年底以204001为代表的交易所逆回购常有高于20%的收益率。货币基金和货币ETF(交易型货基)年化收益也达到比较可观的水平。这些高收益机会往往转瞬即逝,但可通过各种套利方式捕捉到。目前不少货币基金、货币ETF都有支持零佣金和申赎的券商。这为货基、货币ETF套利提供了必要条件。

EarlETF投资视界的研究员张翼轸则对货币ETF套利颇有心得。他表示,资金趋紧时,货币ETF往往会出现折价销售的状况。这时便存在套利机会。

“假定T日以折价99.9元买入净值100元的某货币ETF。货币ETF是T+0交易,于T日开始派息。假定100元每日派息0.007元。申购之后立即赎回。赎回后获得的收益为100-99.9+0.007=0.107元收益。货币赎回最迟T+2到账。这意味着T+1时资金被占用,T+2时获得赎回资金。该0.107元收益是在T和T+1日产生的,两日由99.9元产生收益0.107元,年化收益率为19.28%。”张翼轸说。

由于是T+0交易,如果该货币ETF再有券商支持零佣金,则折价出现时确为一个不错的套利机会。业内人士表示,货币ETF交易确认需要时间,单账户每天申购、赎回存在限额,基金当天全部申购赎回也存在限额,这些因素在一定程度上限制了套利空间。不过,出现幅度可观的折价时,套利空间依然可观。

市场人士指出货基对利率、资金面状况敏感,加息或“隐形加息”都可能带来货基市场、国债逆回购市场波动,为套利者创造机会。

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