海南二手房缴税过户流程

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二手房缴税过户流程 海南土福湾房产信息网，土福湾独特的热带海滨气候和优良的人居环境，成为全国度假、养老的最佳第二居住地。

海南二手房过户流程主要有以下四步：

一、买卖双方无贷款： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，海南买房将首付款支付给卖方；并约定一个陵水土福湾房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，海南买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的陵水土福湾房产证；凭新的陵水土福湾房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，最后在交房时，下家将尾款结清给卖方。

二、卖方有贷款未还清： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，海南买房将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、海南买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个陵水土福湾房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，海南买房支付卖方除尾款以外所有的房款。

20个工作日后，领取新的陵水土福湾房产证；凭新的陵水土福湾房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，海南买房将尾款结清给卖方。

三、买方贷款土福湾购房： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给卖方；买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个陵水土福湾房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的陵水土福湾房产证；银行凭新的陵水土福湾房产证，给卖方放款；凭新的陵水土福湾房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。

四、买卖双方均有贷款： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个陵水土福湾房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的陵水土福湾房产证；银行凭新的陵水土福湾房产证，给卖方放款；凭新的陵水土福湾房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。

陵水土福湾房产证办理过户所需时间：

材料都没有问题的话，须到陵水土福湾房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给陵水土福湾房产局之后，会有一个回 执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新陵水土福湾房产证。陵水土福湾房产证办理时限为10个工作日（自登记 受理后次日起）。

海南二手房过户所要缴纳的费用：

交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。

1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。

普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。

2、营业税：税率为5.5%。

根据2010年陵水土福湾房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

3、印花税

第一种是比例税率，适用于海南房地产产权转移书据，税率为0.05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，陵水土福湾房产购销合同，税率为0.03%；

第二种是定额税率，适用于海南房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。

4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购海南买陵水土福湾房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套陵水土福湾房产交易价格较低的退还。

5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等

此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。

注意：资金监管对海南二手房卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免海南二手房买卖纠纷，从而起到降低海南二手房交易风险的作用。

买家：

契税：契税=房屋总价×税率

面积在144平米以上的，税率为3%；

面积在90平米以下（首套房），税率为1%

面积在90-144平米之间（首套房），税率为1.5%

交易服务费：住宅3元/平方米；非住宅11元/平方米

房屋产权登记费：住宅80元/套；截止到目前，如果税务局认定您购买的为首套房，那么登记费就可以免除。

贷款抵押登记费：80元/套

卖家：

交易服务费：3元/平米

营业税：房屋总价×5.6%（超2年免征）

个人所得税：房屋总价×1%

注意：卖家一般都会将自己要交的营业税和个税加到总陵水土福湾房价里，其实也就是买方在承担营业税和个税。

过户过程中存在哪些资金风险如何避免：

海南二手房过户买卖双方最担心的就是资金的风险问题了。买方担心把钱打给卖方后，陵水土福湾房子没过到自己名下。卖方担心陵水土福湾房子过户后，钱没到手。但是，这海南二手房交易又不能真正的做到“一手交钱一手交货”，那怎么办呢？

事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。那就是，无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

具体操作方式为：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的陵水土福湾房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

同时，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，目的是避免买方到时候不配合放款给卖方带来困扰，而且放款时买卖双方也不需要亲自到银行，大家都省事儿。如果放款书没有提前签字，卖方在买方过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“钱房两空”。

在买方交了定金之后，卖方就必须把旧陵水土福湾房产证押在中介那，以防卖方收了定金就消失。当然，在过户后，卖方如果实在不放心拿不到房款，也可与买方约定在过户后将新陵水土福湾房产证押在中介那里，等银行的房款打到卖方账户后再将新陵水土福湾房产证交给买方。总之，交易过程中，充分利用中介来确保自己的财产安全十分必要。

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